Недвижимость - не самое надежное вложение. Когда все рухнет, то и недвижимость туда же полетит.
Всё верно. Недвижимость - типичный циклический товар, привязанный к состоянию экономики страны, региона и города, где находится.
Плюс амортизация (бОльшая часть российской недвиги - бетонные коробки, которые через 25-50 лет подлежат утилизации, ввиду невозможности реконструкции и эффективного капремонта), риски (от пожара-наводнения-землетрясения до взрывов газа и действий властей в широком смысле слова).
А вообще, лучше цитату из А. Мовчана вставлю:
"Консервативность инвестиций в недвижимость на практике означает лишь то, что цена недвижимости не лезет нам каждый день в глаза с экранов РБК и Блумберга и мы можем сделать вид, что она не меняется, сосредоточившись на арендном доходе. На практике же недвижимость – это аналог perpetual облигации, однако: (1) «тело» этой облигации все время немного сокращается – идут затраты на ремонт, восстановление, налоги на недвижимость, взятки СЭС и пожарникам и пр.; (2) у выплаты «купона» есть некоторая необязательность – арендатор может обанкротиться или просто съехать, а на поиск нового потребуется время; (3) «купон» переменный – арендная ставка может меняться со временем, причем в 50% случаев – в сторону понижения, это рынок; (4) стоимость недвижимости подвержена рискам физического актива – то есть может быть уничтожена бедствием, резко снижена действиями муниципальных властей (например принудительным перепрофилированием, застройкой, перепланировкой движения, изъятием в пользу государства), резко снижена действиями конкурентов (например если рядом откроется «Магнит», сдать ваше помещение под продовольственный магазин станет невозможно). Эти особенности уже не украшают инвестиции в недвижимость, делая их достаточно рискованными.
Но главное – это то, что как раз сближает недвижимость и облигацию: это изменение стоимости в связи с изменениями ставок рефинансирования на рынке. С 1989 года до 2016 года в мире шел процесс снижения стоимости денег, особенно заметный в период с 2009 года по 2015. Денег становилось заметно больше, и этот процесс «позитивно» влиял на стоимость недвижимости. Большинство стран мира показали за этот период беспрецедентный рост цен на недвижимость – многие скажут «Мир такого не знал», но это не так. Мир такое знал – в период 1920 – 1940 годов, когда ставки падали, так же, как и в последние 30 лет (оставим в стороне СССР).
За последние 30 лет долларовая инфляция «подрастила» цены на все товары в среднем в 2,5 раза. Недвижимость на основных рынках выросла в цене в 10 – 15 раз. В Москве стоимость недвижимости в долларах выросла с 2000 года минимум в 5 раз, на пике рост составлял 1000 процентов. Что будет происходить с недвижимостью в Москве (будь это хоть стрит ритейл на Тверской) в будущем – если мыслить в долларах конечно? По мере роста ставок в долларах, стоимость недвижимости должна сокращаться. К моменту, когда ставки подойдут к уровням 5-6% (как в начале века), стоимость недвижимости должна сравняться с реальной стоимостью начала 2000х – то есть упасть минимум в 2 раза в сегодняшних долларах. Добавьте к этому стагнацию экономики и отток капитала – картинка будет не самая консервативная. Стоит ли ввиду такой перспективы брать себе на позицию актив, который обладает свойствами (1) – (4), описанными выше – решайте сами. По мне – это очень рискованный шаг, и иллюзия того, что вы «обладаете реальной вещью» не должна вас обманывать.
Кстати, то же касается недвижимости в других странах. Везде ситуация разная, но денег то много во всем мире, а ставки растут. Имейте в виду."
вот чтото сильно сомневаюсь, что найдется заметный процент стокеров, готовых по окончании стоковой деятельности занятся недвижимостью, да еще и в других странах, тут скорее людей интересует стоит взять одну прозапас на всякий случай
Страна - значения не имеет.
И "заняться недвижимостью" для 99% населения означает "купить хоть один СВОЙ угол в жизни".
Это была хорошая идея для поколения, которое уходит (или ушло) уже сейчас на пенсию. Всем остальным - есть над чем подумать, ибо реалии экономики мировой меняются.
Уже сейчас всё не так благостно выглядит: крайне мало мест, где можно от недвижимости получить даже 5% чистого (за вычетом налогов и амортизации с сопутствующими издержками) дохода в год.
А облигаций, дающих сравнимую доходность (и выше) всё больше с каждым днём (за счёт пресловутого повышения ставки в штатах).
Вопрос ликвидности, думаю, вспоминать не стоит, ибо - боль:
(сейчас у меня на продаже 2 объекта недвижимости в России: 1й стоит уже второй год и даже текущая скидка 30% от "рынка" (где он рынок, ау!?) не сдвигает дело с мёртвой точки; 2й - сразу выставил на 20% ниже самого дешёвого аналогичного предложения в том же районе города - за 2 месяца 2 просмотра... (ОК, первый объект - большой по размеру объект в центре с 4-метровыми потолками с лепниной в "сталинке", второй - скромная 45-метровая "хрущоба" в спальном районе, но суть - ясна, полагаю), с облигациями чуть проще - ликвидность по нажатию клавиши (в рабочие дни).
вот чтото сильно сомневаюсь, что найдется заметный процент стокеров, готовых по окончании стоковой деятельности занятся недвижимостью, да еще и в других странах, тут скорее людей интересует стоит взять одну прозапас на всякий случай
так опять же надо отталкиваться от доходов конкретного стокера и накопленной суммы. Одному хватит чтобы купить 5 однушек в Питере, а другому максимум на паркинг хватит.
И хоть я согласен на все 100% с erh, у меня есть занимательный пример из жизни.
Относительно недавно мы переехали в новую квартиру. Достаточно большой ЖК, на 800 квартир, но локация такая что напротив парк, с другой стороны школа олимпийского резерва, колледж физической культуры, с третьей тоже большой ЖК и с четверной застройка советского периода. Парковок вокруг дома нет, ни бесплатных ни платных. Рядом с домом есть придомовая парковка, ну там максимум 100 машин, и это общедоступная парковка. В комплексе есть паркинг, но тоже мало, всего 320 мест. Стоимость паркинга 700тыс., 220 мест раскуплены, оставшиеся 100 еще не сданы, вот-вот откроют, но говорят что большинство мест там в брони уже.
Как итог, высокий спрос на аренду паркинга, недавно в чате дома 2 места ушли за 6500 в месяц (коммуналка 500-750р). Чтобы всем было понятно, это адовый ценник для Екатеринбурга, обычная цена на аренду 3000-4000тыс. И наш паркинг это не отдельные боксы, а просто расчерченный асфальт (то есть ни колес, ни барахло нельзя хранить).
А это получается доходность почти 10% годовых. И это очень много, так как типичная доходность от сдачи недвижимости у нас в городе на текущий момент это 5-7%.
И фишка в том, что простоев не будет, и арендаторы не исчезнут (дом еще не до конца заселен, в этом месяце должны сдаться последние подъезды, а это +200 квартир).
Про недвижку байка Знакомый в Сочи в трехэтажном доме живет своем, а 6-7, может 8 уже квартир одно-двухкомнатных накупил и сдает отдыхающим. Ну жена стирает-моет, он носится как угорелый ночь-полночь встречает-провожает, ремонт, мебель покупает и т.п. Я говорю: "Нафига ты паришься, оставь пару самых сдаваемых, а деньги в банк, столько-то процентов дадут". Он посчитал, получилось что как раз если деньги за квартиру положить на депозит, проценты равны доходу от сдачи, дык ничё ж не делать. "Боюсь", - говорит, - банкам не верю, ещё одного дефолта не выдержу". Через месяц встречаемся в строительном магазине, затопил говорит соседку нижнюю в одной из квартир, страховка была да страховщики дали хрен да маленько, стоимость ремонта своей, соседкиной, опять беготня, нервы... Так Сочи ещё ж в сейсмозоне, не дай бог, вот так и думай где найдешь где потеряешь... Банки тоже уже проходили, в любой момент всё что угодно случиться может...
Это типичная фишка в подобных условиях.
Знаю людей, которые в Европе зарабатывают на сдаче мест под паркинг и сдаче скупленных десятков гаражей в аренду по 30% годовых, т.к. с ростом тарифов и условий на платную парковку даже резидентам с 2 машинами в семье стало небюджетно парковаться.
Но это очень узкая ниша, очень ограниченная по времени (крупный бизнес тоже не спит и буквально в 20м от паркинга моих знакомых начали строить огромную подземную парковку на 500 мест - через год сдадут и их супербарыши тоже уйдут в прошлое).
Ну и это издержки просчётов в городском планировании.
В Европе 1,5-2 парковочных места на 1 апартаменты в доме в новых строящихся домах - считается нормой.
И то тесно бывает и соседи нередко обращаются с просьбой сдать пустующее место на недельку-другую (приезжают в гости родственники или пока купил одну машину, а вторая ещё не продалась).
А на улице мест полно - но там знаки запрещающие, и полиция не побрезгует приехать и выписать штраф в сотню-другую евро
Цитата:
Сообщение от Chitatel
Банки тоже уже проходили, в любой момент всё что угодно случиться может...
Банк банку - рознь.
Ну и помним, что в России - банков нет. Есть дырки. И чем больше банк - тем больше дыра...
В ЕС стандартное гарантированное покрытие - 100 000 евро на 1 человека по депозиту в каждом банке.
На двоих с женой - уже 200 000 евро покрытие.
В 2 банках открыть счета - уже 400 000 евро... ну и так далее
А какие проблемы? Стоки приучают к самостоятельности, предприимчивости и саморазвитию получше офисной работы, не понимаю, про какую лень идёт речь.
Если у человека был хотя бы средненький доход со стоков, он не пропадёт. Если предположить, что стоковая деятельности станет нецелесообразной, большинство уйдёт во фриланс, кто-то осядет в офисе, а кто-то и дело своё откроет.
Средненький доход это какой и почему Вы решили что не пропадет? Есть же люди уже полностью адаптированые под стоки и чтоб начать серьезно работать в другом направлении годы пройдут, а там уже и усталость подойдёт возрастная и силы уже не те и конкуренция уже выше.
Re: Что если стоки падут?
Линейный вид
